L’IMU (Imposta municipale propria) è la tassa sulla casa ben nota agli italiani. Più precisamente si tratta di un’imposta patrimoniale che ricade sui possessori di fabbricati (esclusa la casa principale, a meno che non sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), terreno agricoli, aree fabbricabili.
Cosa succede sul piano fiscale quando il proprietario di un immobile concede con una scrittura privata a un familiare o a un amico il diritto di abitazione nella sua proprietà? La questione ha importanti ricadute non soltanto da un punto di vista squisitamente giuridico, ma anche sotto quello fiscale per quanto riguarda il pagamento dell’IMU.
In casi come questi la domanda, come si suol dire, sorge spontanea. Chi deve pagare l’IMU? Il proprietario dell’immobile o chi gode del diritto di abitazione su quello stesso immobile? Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione che ha messo in chiaro quando – e soprattutto per chi vale l’esonero – non c’è l’obbligo di pagare la tassa sulla casa.
IMU, la Corte di Cassazione cambia le carte in tavola: c’è una maniera per non pagare l’imposta
I giudici della Suprema Corte hanno affrontato questa materia nell’ordinanza n. 4329 del 2025 fornendo al tempo stesso un’indicazione su come si può evitare di pagare l’IMU. In sintesi, per la Cassazione il proprietario non sarà più tenuto a versare l’IMU se il diritto di abitazione è stato formalmente comunicato al Comune prima dell’inizio dell’anno fiscale.
In questo caso sarà la persona che gode del diritto di abitazione e risiede nell’immobile a dover pagare l’IMU. Ne consegue che il Comune non potrà chiedere il pagamento dell’imposta all’originario titolare dell’immobile. E nulla cambia se l’accordo è stato sottoscritto con scrittura privata, senza un atto notarile o la registrazione nei pubblici registri (serviranno però la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e la successiva comunicazione al Comune).
L’IMU infatti si applica al possesso di un’abitazione, che non è sinonimo di semplice uso. È tenuto al versamento dell’IMU il soggetto che esercita un diritto reale sulla casa, come proprietà, usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o diritto di superficie. Perciò se un proprietario concede ad altri il diritto di abitazione sull’immobile non dovrà più pagare l’IMU.
A pagare l’imposta dovrà essere il beneficiario del diritto di abitazione. Se però il titolare del diritto di abitazione fissa la sua residenza nell’immobile potrà sfruttare l’esenzione prevista per l’abitazione principale. In forza di questo fatto l’IMU non verrà pagata da nessuno. Per essere esonerati bisognerà però comunicare formalmente al Comune l’accordo prima dell’anno di imposta per il quale si vuol chiedere il trasferimento dell’onere fiscale.
